لزوم حرکت به سوی قراردادهای عدالت‌محور مشارکت در ساخت در بازار پرنوسان مسکن
چرا مدل سهم‌بندی ثابت (۶۰/۴۰) دیگر برای حفظ حقوق مالک و سازنده کافی نیست؟
بازار مسکن ایران سال‌هاست که با نوسانات شدید قیمت مصالح، نرخ ارز و مقررات متغیر دست و پنجه نرم می‌کند. در چنین شرایطی، قراردادهای مشارکت در ساخت که به عنوان شاهرگ نوسازی و ساخت و ساز شناخته می‌شوند، دیگر نمی‌توانند بر مبنای مدل‌های سنتی و سهم‌بندی ثابت (مانند ۵۰/۵۰ یا ۶۰/۴۰) بنا شوند.
قراردادهای سنتی، در زمان ثبات اقتصادی کارآمد بودند، اما در یک بازار پرنوسان، هر گونه تأخیر چند ماهه یا افزایش غیرقابل پیش‌بینی قیمت مصالح، به سرعت منجر به تضییع حقوق یکی از طرفین می‌شود و ماهیت عدالت‌محور قرارداد را از بین می‌برد.
۱. مشکل مدل ثابت: عدم پوشش ریسک تورم
در قراردادهای ثابت، سازنده با فرض یک قیمت معین برای مصالح و یک زمان مشخص برای اتمام، سهم خود را تعیین می‌کند. وقتی تورم ناگهانی رخ می‌دهد، او با دو راهکار مواجه است:
کاهش کیفیت مصالح: برای جبران هزینه‌ها، کیفیت ساخت را پایین می‌آورد که به ضرر مالک و آینده ملک است.
توقف پروژه: به دلیل عدم توجیه اقتصادی، کار را متوقف می‌کند که منجر به بلاتکلیفی و زیان هنگفت برای مالک می‌شود.
نتیجه: در هر دو حالت، عدالت و تعادل اقتصادی قرارداد به هم می‌خورد.
۲. محورهای اصلی قراردادهای عدالت‌محور
حرکت به سوی قراردادهای عدالت‌محور نیازمند پذیرش انعطاف و مفاد حقوقی قوی است که ریسک‌های بازار پرنوسان را توزیع کند:
الف) فرمول‌های شناور مبتنی بر ارزش (Value-Based)
به جای سهم‌بندی ثابت، می‌توان از فرمول‌هایی استفاده کرد که «ارزش افزوده» ایجاد شده توسط سازنده را در نظر بگیرند. این ارزش‌گذاری باید توسط کارشناسان رسمی انجام شود و شامل موارد زیر باشد:
سهم مالک: بر اساس قیمت روز زمین.
سهم سازنده: بر اساس هزینه واقعی ساخت، میزان تراکم مازاد ایجاد شده و افزایش قیمت مسکن در طول دوره ساخت.
ب) ضمانت اجراهای حقوقی قوی و متقابل
قرارداد عادلانه باید ضمانت اجرایی قوی و متوازن برای هر دو طرف داشته باشد:
جریمه دیرکرد سنگین و قابل اجرا: این جریمه باید در قرارداد به گونه‌ای تعریف شود که سازنده را واقعاً به رعایت زمان‌بندی ملزم کند و مبلغ آن متناسب با اجاره‌بهای ملک جدید باشد.
تعهدات مالی متقابل: باید تضمین شود که مالک نیز در مراحل اولیه (مانند تخلیه به‌موقع و تحویل سند) همکاری لازم را داشته باشد و در صورت تأخیر، مشمول جریمه شود.
ج) شفافیت مطلق در مشخصات فنی
برای جلوگیری از تقلب در مصالح و حفظ عدالت، باید تمام مشخصات فنی و برند مصالح مصرفی (از آرماتور تا شیرآلات) به صورت بند به بند در متمم قرارداد ذکر شود و هرگونه تغییر نیازمند تأیید کتبی مالک باشد.
د) نقش ناظران مستقل
حضور یک ناظر حقوقی/فنی مستقل (خارج از تیم مالک و سازنده) که وظیفه تأیید پیشرفت کار، کیفیت اجرا و آزادسازی تعهدات مالی سازنده به مالک را بر عهده دارد، می‌تواند تضمین‌کننده اجرای عادلانه قرارداد باشد.
نتیجه‌گیری
در بازار پرنوسان کنونی، تنها قراردادهایی موفق خواهند بود که منعطف، شفاف و مجهز به مکانیزم‌های توزیع ریسک باشند. فاصله گرفتن از سهم‌بندی‌های ساده و روی آوردن به مفاد حقوقی پیچیده‌تر و دقیق‌تر، اولین گام برای تأمین عدالت و تضمین سودآوری پایدار برای مالک و سازنده در فرآیند مشارکت در ساخت است.
- ۰۴/۰۹/۰۱