مشارکت در ساخت در تهران به صرفه تر است یا اطراف تهران ؟
تصمیم‌گیری در مورد اینکه مشارکت در ساخت (Joint Venture) در تهران به صرفه‌تر است یا اطراف تهران، به متغیرهای متعددی بستگی دارد که مهم‌ترین آنها میزان سرمایه اولیه، ریسک‌پذیری، افق زمانی و هدف نهایی (سود مطلق در مقابل درصد بازگشت سرمایه) شما است.
به طور کلی، هر منطقه مزایا و معایب خود را دارد که در ادامه به تفکیک بررسی می‌شوند:
۱. مشارکت در ساخت در شهر تهران (مناطق ۲۲ گانه)
مزایا (بازدهی بالا و فروش سریع‌تر):
ارزش افزوده مطلق بالا: به دلیل قیمت بالای زمین و مسکن در بسیاری از مناطق تهران (به‌ویژه مناطق ۱، ۲، ۳ و ۶)، نوسازی یک ملک فرسوده باعث افزایش چشمگیر ارزش کل پروژه می‌شود. سود نهایی (مطلق) پروژه معمولاً بسیار بیشتر از اطراف تهران است.
تقاضای بالا و نقدشوندگی سریع: تقاضا برای مسکن، به خصوص در مناطق میانی و شمالی تهران (مانند منطقه ۵، ۴، ۲، ۱) بالا است. این امر باعث می‌شود واحدهای ساخته شده سریع‌تر به فروش برسند (نقدشوندگی بالا).
تخصص سازندگان: سازندگان حرفه‌ای‌تر و باتجربه‌تر در تهران متمرکز هستند که می‌تواند کیفیت نهایی پروژه را تضمین کند.
تراکم ساختمانی بیشتر (در برخی مناطق): در برخی مناطق دارای بافت فرسوده، شهرداری تسهیلاتی برای افزایش تراکم ارائه می‌دهد که سود پروژه را بالا می‌برد.
معایب (هزینه و ریسک بالاتر):
سرمایه اولیه بسیار بالا: هزینه تهیه مصالح و نیروی کار، اخذ مجوزها و حق‌السهم مالک (در مناطق گران قیمت، سهم مالک می‌تواند به بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد کل واحدها برسد) بسیار بالا است.
پیچیدگی‌های اداری: فرآیندهای اخذ پروانه و پایان کار در شهرداری تهران اغلب طولانی‌تر و پیچیده‌تر است.
رقابت شدید: رقابت بین سازندگان بسیار زیاد است و این امر فشار بر درصد سهم سازنده را افزایش می‌دهد.
۲. مشارکت در ساخت در اطراف تهران (شهرهای جدید و کرج)
مزایا (ریسک و سرمایه اولیه پایین‌تر):
سرمایه اولیه کمتر: قیمت زمین و ملک در شهرهای اطراف (مانند پردیس، پرند، هشتگرد، کرج و ...) به طور قابل توجهی پایین‌تر است. این برای سازندگانی که سرمایه محدودتری دارند یا تمایل به اجرای چندین پروژه کوچک‌تر دارند، مناسب‌تر است.
پتانسیل رشد: برخی از مناطق اطراف تهران به دلیل توسعه زیرساخت‌ها، مهاجرت و افزایش جمعیت، پتانسیل رشد بالایی در آینده دارند.
تسهیلات و رونق ساخت: طبق برخی گزارش‌ها، در حالی که ساخت‌وساز در تهران در دوره‌هایی با کاهش مواجه بوده، در بسیاری از شهرهای کشور (از جمله اطراف تهران) رونق نسبی داشته است، که نشان‌دهنده فرایندهای اداری روان‌تر است.
سهم بهتر برای سازنده: به دلیل قیمت پایین‌تر زمین، معمولاً سازنده سهم بیشتری از پروژه (مثلاً ۵۰ تا ۶۰ درصد) را به دست می‌آورد.
معایب (نقدشوندگی و سود مطلق کمتر):
سود مطلق کمتر: اگرچه سهم درصدی سازنده ممکن است خوب باشد، اما به دلیل قیمت پایین‌تر فروش، سود مطلق نهایی (به ریال) معمولاً کمتر از پروژه‌های موفق در تهران است.
نقدشوندگی پایین‌تر: تقاضا و حجم معاملات مسکن در شهرهای اطراف، معمولاً کمتر از مناطق پرتقاضای تهران است و ممکن است زمان بیشتری برای فروش واحدها لازم باشد.
ریسک رشد نامشخص: سودآوری در این مناطق وابستگی بیشتری به توسعه زیرساخت‌ها و میزان رشد جمعیتی پیش‌بینی شده دارد که ممکن است محقق نشود.
نتیجه‌گیری: تهران یا اطراف تهران؟
انتخاب بین تهران و اطراف آن به اهداف و منابع شما بستگی دارد:
| معیار | تهران | اطراف تهران |
| سود مطلق (مبلغ نهایی ریالی) | بالاتر (در صورت موفقیت و فروش در مناطق گران قیمت) | پایین‌تر |
| بازگشت سرمایه (ROI) | متفاوت (نسبت به میزان ریسک و سهم مالک) | قابل قبول (به دلیل سهم بهتر سازنده) |
| نقدشوندگی و سرعت فروش | بالا | متوسط تا پایین |
| سرمایه اولیه مورد نیاز | بسیار بالا | پایین‌تر |
| ریسک | بالا (به دلیل نوسانات شدید قیمت در تهران) | متوسط |
| پیچیدگی‌های اداری | بیشتر | کمتر |
توصیه نهایی:
اگر سرمایه کلان، تخصص بالا و تحمل ریسک بالایی دارید و هدف شما حداکثر سود مطلق است، تهران (به‌ویژه مناطق در حال رشد یا محلات مرغوب با بافت فرسوده) انتخاب بهتری است.
اگر سرمایه محدودتری دارید، به دنبال سهم درصدی بالاتر هستید و می‌خواهید ریسک کلی پروژه را کاهش دهید، مناطق مستعد رشد اطراف تهران (با بررسی دقیق زیرساخت‌ها و آینده منطقه) گزینه مناسبی است.
- ۰۴/۰۷/۲۰